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  "目前金九銀十的去化壓力很大,依靠銷售快速回籠資金的難度增大,融資已經成為房企的'救命口糧'。"某香港上市的內地房企資產管理部門人士肖華(化名)告訴《華夏時報》記者,這就是目前他所在房企的現狀。

  然而,在剛過去的8月,樓市成交的表現並沒有達到融資機構的預期。

  房企對資金的渴望,與金融機構對房地產融資謹慎態度正形成一場拉鋸戰。

  償債高峰期到來

  某機構分析認為,在前兩個月企業大幅通過融資補充現金流,調整財務結構後,8月房企資金充裕度改善,加上企業下半年仍處觀望狀態,投資欲望不強,造成8月融資需求量不大。

  在一傢融資機構人士黃銘(化名)看來,一些房企迫切加快銷售步伐,早在8月中上旬就開始啟動大力推盤的促銷大戰,在近一個月的時間裡,效果並非十分理想。

  "目前多數融資機構對下半年的市場情況仍然信心不足,為瞭能夠順利融資,我們在銷售等方面的量化指標上,也作出瞭一些具體的承諾。"肖華所在的 房企曾在8月跟一些融資機構談過合作,他稱,"金九銀十"的銷售表現是很重要的量化指標,將會影響其他貸款項目的額度、成本等。

  作為房地產企業主流融資渠道之一,過去兩年一直保持旺盛的房地產信托發行規模也出現縮減。

  王全解釋,市場回暖的局面並未明朗,還無法準確判斷"金九銀十"等下半年傳統銷售旺季的效果,去化的壓力很大等多種因素疊加,如果按照高周轉期間的融資進度和強度,很容易會累積債務,風險會更大。

  某機構分析師分析,盡管8月全國取消或松綁限購城市繼續增加,但對房地產市場提振作用有限,主要城市住宅用地市場受樓市下行影響低溫持續,優質地塊頻頻遇冷,預計重點城市"金九銀十"或繼續低位運行。

金九銀十開局不利 開發商迎償債高峰期



  渣打銀行一份研究報告顯示,當前銀行開發貸款利率行業水平約為12.3%,較此前調研的8.7%顯著上升;而信托貸款成本則更高,約為17.6%。

  "急需資金'解渴',可現在又不敢多借錢。"面對來自資金和市場的兩重壓力,某中型房企項目部負責人王全(化名)如此形容目前的尷尬心態。



  對於房企、金融機構與市場正在進行的博弈,某知名房企總部的營銷部門負責人李興(化名)透露,在資金和市場的兩重壓力下,博弈的影響已經傳導到市場銷售層面。

  記者從多傢大型房企瞭解到,由於對境內外融資環境以及內地房地產市場的前景保持謹慎,這些房企在下半年開始花費較大功夫調整負債結構。

  金融機構相關人士分析,6、7月貸款較為寬松的局面除瞭受到政策的影響外,部分金融機構對8月能成為樓市回暖的分界點表現出信心。

  "如果9、10兩個月房企銷售業績不佳,回款能力、現金流表現不太理想,那直接會考慮縮小貸款合作的規模,對於一些高杠桿運營的房企,甚至會考慮提前處理一些過往的貸款合作。"肖華從數傢融資機構瞭解到提供融資的政策變化。

  渣打銀行對30傢開發商進行調研顯示,有87%聲稱較此前3個月申請銀行貸款更為艱難;認為信托貸款方面獲取難度增大的占比為64%。

  然而,記者從多傢房企瞭解到,不少提供融資的金融機構對房企下半年的業績依然謹慎,規避風險的情緒加大,房企的融資難度進一步提升。

  據用益信托最新統計數據顯示,今年8月房地產信托發行規模僅為121.2億元,創30個月以來新低。與7月發行規模相比,環比大幅下降瞭45.5%,同比則下降71%。

  用益信托分析師帥國讓表示,信托公司對於成立房地產信托計劃越來越謹慎,房地產信托的融資規模目前處於下滑期,加上信托兌付高峰期的逐步來臨以及經濟機構處於調整期,預計未來房地產信托融資規模會繼續下降。

  據黃銘瞭解,市場上多處出現的房企因資金壓力過大,違約風險凸顯的現象有增無減,"這也加大瞭房企與資金方的博弈力度。"

  房企資金承壓增強

  公開統計數據顯示,今年房企融資規模最高的為6月,融資總額達到735億元,其次則是7月,融資規模為616億元。



  "如果不快速地去化,銷售資金難及時回籠,這影響到負債情況,但現在的問題是,房企不願意依靠降價來完成任務,畢竟行業對市場逐漸回暖還是保持信心。"李興分析。

  "融資成本繼續攀升,也加大瞭房企的資金壓力。"王全分析,"受到融資方對房地產項目謹慎心態影響,對項目的貸款審查資質從嚴處理,有些抵押項目在評估階段就打瞭折扣,加大瞭貸款難度的同時,融資的成本也水漲船高。"

  據悉,銀行目前對房地產開發貸款實行總量控制,基本上不會擴大貸款規模;定向增發要求嚴格且審核較為復雜,公司債又有繁雜的審批程序。

  "這幾個月,開發商不僅需要通過銷售回款,快速改善自身現金流緊缺的問題,同時也迫切需要償還短期債務。"肖華說,幾個月前的集中融資將在今年年底或者明年中旬出現償還高峰。

  交通銀行首席經濟學傢連平認為,下半年信貸總體不會收緊,會處於比較平穩的狀態。然而,處於調整態勢的房地產短期內並不會太樂觀,而在這種情況下,商業銀行從定價上來說,會有一些風險溢價。即銀行可以貸款給房地產企業,但考慮到風險問題,貸款利率可能會稍微提高一些。

  碧桂園財務總監吳建斌在該公司的中期業績發佈中和二胎房貸會上稱,鑒於公司的負債率有所上升,下半年將積極降低杠桿,使得凈負債比率低於70%的安全線。因此,該集團在供股公告中表示,所融得的資金將償還部分債務。

內容來自sina新聞

  肖華解釋,同行或多或少也遇到這類的窘況。在6、7月,房地產行業的貸款相對寬松,部分貸款項目以3個月、半年為期限,有一些以每個月為單位結 算,剛好集中在9月至12月需要還款。雖然上半年整體信貸環境較為平穩,但銷售回款速度減慢,導致現金流緊張,到瞭下半年必須要解決這些問題。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-15/08412907645.shtml

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沈雅琪

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