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??很多人認為對於房地產市場而言,人口結構是一個中長期因素,對短期影響有限。



??從國際上看,勞動力人口的轉折點也往往意味著房價拐點。

??2012年人口結構迎拐點

??但從2011年開始,中國的人口結構已經迎來拐點,勞動力人口占比逐步下滑,2013年該數據為72.8%。

內容來自sina新聞

??購房適齡人口明年達峰值

??但根據筆者在近著《房市大衰退:33年房市變遷大推演》中的詳細分析,就房地產市場而言,人口結構這個中長期因素當前正處於一個量變向質變的關鍵時點。再結合海外的歷史經驗來看,人口結構演變又可謂一個危險的信號。

??與所有商品一樣,面對將近十四億的人口,房地產確實存在很大的需求,那麼哪些人才是買房的主力軍呢?勞動年齡人口(15歲~64歲)才是購房的主體。

??也就是說,從2015年左右起,中國購房適齡人口數量開始下降,房地產購買需求結構發生瞭重大改變,甚至出現結構性的購買力不足。

??分析房地產需求,相對於勞動年齡人口,還有個更精確的指標,即購房適齡人口(25~49歲)。

??根據2010年全國人口普查數據,2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據此推算,2015年達到5.68億人口峰值,但從2018年開始加速下滑,到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。

??中國社會科學院副院長蔡?在2012年接受記者采訪時表示,2013年是人口紅利消失的轉折點,甚至根據最新的人口普查數據,這個轉折點2012年已經到來瞭。

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??總而言之,無論是從勞動年齡人口看人口結構的惡化,還是購房適齡人口的趨勢,對於房地產需求而言,都不容樂觀。更不用說還有諸多其他二胎代償 代償當舖二胎不利因素。

??危險的信號:海外案例

購房適齡人口2015年達峰值

??遠的有,日本勞動力人口占比1992年見頂,1991年房地產泡沫就已經開始破裂。近的有,美國勞動力人口占比2006年見頂,2007年房價開始轉向。

??對於中國而言,2012年中國勞動年齡人口總量出現瞭轉折點,2015年起中國購房適齡人口數量開始下降。當中長期因素正在發力時,你還會覺得2014年起的房價調整隻是一個短暫的調整,市場成交稍有回暖就是一個抄底良機嗎?



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-12-16/08245950414923397130775.shtml

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沈雅琪

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