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都市田園,產城共融鄭州雁鳴湖模式:新型城鎮化升級樣板間劉永新型城鎮化如何引入市場的力量?這是政企雙方共同關註的重要議題,市場如何主導,政府如何引導?資本與政府怎樣結合才能實現真正的新型城鎮化?鄭州雁鳴湖模式給出瞭一條現實的實踐路徑。鄭州雁鳴湖是由利海國際控股有限公司(下稱“利海國際”)通過前期規劃和運營,對大城市周邊衛星城鎮進行統籌安排,滿足中國先富起來人群的旅遊、休閑、度假、養老等需求,將旅遊產業作為新型城鎮化中一個至關重要的產業來做。通過發展旅遊、農業、商業和住宅等產業,在32平方公裡范圍內聚合3萬~5萬人生活、就業。在專傢看來,雁鳴湖不僅實現瞭產城融合,關鍵是順應瞭人民生活方式轉變的訴求,是高質量城鎮化的典型范例。這項在鄭州雁鳴湖進行的史無前例的嘗試,或將為中國新型城鎮化發展提供有益借鑒。雁鳴湖樣本:高質量城鎮化的樣板間鄭州雁鳴湖畔,口感醇正的西甜瓜正在幾個塑料大棚內悄悄生長。幾個月後,鄭州、開封市民即可品嘗到這種優質果蔬。這是雁鳴湖現代農業產業中諸多特色項目中的一個,而包含農業在內的雁鳴湖畔32平方公裡的區域,是利海國際2007年啟動雁鳴湖項目開始對新型城鎮化的大膽嘗試。這個地處鄭州與開封交界處的湖泊,因吸引瞭大雁的棲息而被命名為雁鳴湖。這片32平方公裡的區域達到城鎮區所需的建設用地規模,這要求導入的產業功能需要具備足夠的容量和能級,公共服務系統也需要相對完善。“引進一個項目,帶來一個產業鏈,繁榮一座城”,雁鳴湖定位為“一個以產業集聚為支柱的新型產業市鎮”,是新型城鎮化下的產業集聚區的大型區域性開發項目。對於雁鳴湖來說,單一項目是否能夠體現先進的規劃設計理念,是否能夠帶來資本的回報,並非利海國際關註的重點,而是在此基礎上考察其是否能與雁鳴湖區域性整體開發產生有益產業協同效應。雁鳴湖地處中牟,是鄭汴融城戰略的核心區,作為國傢級文明生態示范區的重大項目,雁鳴湖承擔起實踐以產業帶動新型產業化發展的使命,必須植入更為豐富的產業內涵。雁鳴湖項目產業發展的方向,更適合於以社會服務相關產業為其主要的產業支柱。利海國際賦予雁鳴湖的功能定位為:新型城鎮化下的產業集聚區。在這個功能定位下,雁鳴湖項目致力於打造CHD中央養生區,通過建設健康產業鏈,拉動區域發展。在雁鳴湖項目中,一個“中央養生區”概念提出,在“生態養生、公園市鎮”的功能構建和空間規劃思路下,健康養生產業為核心,帶動文化休閑、都市近郊消費、會議會展等產業構成產業體系。雁鳴湖定位於產業集聚區,除瞭醫療健康產業,還匯聚旅遊、商業、農業、教育、會展、商務、濱湖商業、文化產業、休閑產業、創意產業等復合產業形態,這些產業構成各種城市功能的主體產業。以產業化支撐新型城鎮化,以擴大開放釋放改革紅利;以倒逼機制推動轉型升級。城鎮化不是簡單的城市人口比例增加和面積擴張,而是要在產業支撐、人居環境、生活方式等方面實現由“鄉”到“城”的轉變。河南目前正走在工業化發展的快車道上,而城鎮化率卻低於全國平均水平。產業要與城市一體化,並有人口支撐。人口增加消費能力需要有可持續的發展產業,河南推進產業集聚鍥而不舍,用產業集聚來帶動城鎮化,以服務業升級帶動產業升級。利海國際在提供就業崗位時,優先聘請當地農民就業,通過城鎮化的逐步實現,改變農民的就業和生活方式。目前已有1000多名農民在雁鳴湖項目中擔任保安、保潔等服務性工作,月均工資將近2000元。利海國際:新型城鎮化生活方式的締造者“新型城鎮化是中國夢的重要實現途徑,新型城鎮化的內涵不僅僅是人的聚集,而是一種生活方式的改變,改革開放到今天,人民消費水平全面升級,產業轉型升級,而新型城鎮化涵蓋瞭這一切。”利海國際執行總裁汪傳虎發表瞭自己對新型城鎮化的詮釋。利海國際開創的雁鳴湖模式,正如中央城鎮化會議上提出的“尊重自然、順應自然、天人合一的理念,依托現有山水脈絡等獨特風光,讓城市融入大自然,讓居民望得見山、看得見水、記得住鄉愁”。據記者瞭解,雁鳴湖模式,在全國來說沒有任何成功案例可以借鑒。在包括規劃調整,以及產業導入方面,反復多次。利海國際“雁鳴湖模式”概括來說就是以產業驅動的大平臺地產模式:農業、旅遊、商業、文化、教育等產業在前期進行規劃設計,以產業帶動城鎮而非單一地產的發展;在產業發展中,尋求合作夥伴,找到產業鏈上更專業的機構一起做事,取長補短。汪傳虎告訴《中國經營報(博客,微博)》記者,利海國際好比一個資源整合平臺,通過利益的紐帶把各方資源捆綁起來。在這個過程中,成敗的決定因素取決於機制的設計,此外還需關註到各方共同效益的發展。1.5萬畝的國傢農業公園也是一個很好的例子,利海國際召集瞭13傢在農業領域有著豐富經驗的企業入駐,一道打造瞭包括20畝百果園、有機農產品(000061,股吧)產銷聯盟、40畝傢庭農場示范區、農政服務、有機食用菌等在內的多種特色項目。這種合作,既彌補瞭利海國際資金和經驗的不足,也加快瞭雁鳴湖區域的發展。再以文化產業為例,利海國際邀請梅帥元設計《印象中原》實景演出項目,並與北京一傢擅長文化產業經營的公司合作運營;而在教育方面,引入瞭牛津國際公學,由利海國際進行前期的校園建設,對方負責師資投入。“我們把直升飛機、遊艇、高爾夫球場、婚慶基地等項目,通過資源整合交給專業企業來做。”汪傳虎說。傳統的房地產商,把房子蓋好瞭就賣掉,從中賺取利潤。而以新型城鎮化實踐的形成的雁鳴湖模式是一個長期的投入過程,有著較長的資本回報期。利海國際更看重的是一個城鎮的運作。在新城鎮的發展建設中,僅僅依靠單純的房地產或服務型產業,不能支撐新城鎮長期可持續健康發展。利海國際提出通過發展生態旅遊、現代農業、文化產業並輔以綠色地產共同促進新城鎮的可持續發展,通過生態旅遊拉動新城鎮的人氣和人流,產生持續的外來消費動力。利海國際認為,多種產業一起將起到產業協調作用,產生一加一大於二的效果。利海國際雁鳴湖項目營銷總監朱邦賀說,農業產業的導入,其實很大程度上對雁鳴湖這一中原地區難得的自然資源是有效的保護,也是對附近原居民再就業選擇的尊重和現實選擇。而教育和文化,將提升這一區域的整體文化氛圍和品味。雁鳴湖整體化開發運營的思路,構建起具有內在關聯性的、復合化的產業系統,一方面滿足這個片區的發展戰略訴求;另一方面為整個片區開發的策略應用拓展出新的方向。從微觀看,旨在從多個側面來保障一個區域性開發獲得成功;從宏觀層面說,將土地的開發和產業發展進行有機融合,為新型城鎮化道路進行瞭有益的探索。利海模式為何受青睞據瞭解,利海的新型城鎮化投資運營模式,頗受地方政府青睞。“我們更看重客商投資的持續性以及對當地產業帶動作用,能解決就業,而不是蓋完房子就走瞭。”有地方官員表示。利海國際正是從傳統房地產領域轉型,到以城市運營商身份在新型衛星城市走出瞭一條產業驅動模式下新型城鎮化開發之路。在基礎設施上由政企聯合開發,在產業導入方面由企業依照市場化思維佈局。利海國際對雁鳴湖的實踐和投資從雁鳴湖周邊修3條路開始。迄今為止,在基礎設施建設上,政府和企業總共投資瞭60多億元,其中利海國際出資配比為60%。雁鳴湖全部建成將帶動25萬人就業,拉動產值1200多億元,而這些需要400億至500億元的投入。在這些投入中,基礎設施及公共配套設施建設是重中之重,也是吸引其他產業投資者信心的基礎。而旅遊、農業和文化的投資,則能夠提供大量的就業機會,吸引人流量,產生持續的消費基礎,保證新型城鎮化項目的活力。產業投資在新型城鎮化項目發展過程中必須先行,這包括基礎設施、公共配套、其他各種產業項目。這些項目的開發實施均需要大量資金。雁鳴湖項目的小城鎮建設、旅遊、文化都已經在推動,目前收益主要來源於土地的溢價和部分項目的銷售收入。在雁鳴湖產業發展上,利海國際更多的將自己看作是一個平臺。在這個平臺所需要的產業方面,匯聚產業鏈上的優秀企業,搭建城鎮運營聯盟,使得利益一體化。不過在新型城鎮化運營中,利海國際也遇到許許多多的問題,常常觸摸到政策的天花板。比如雁鳴湖的新型城鎮化模式需要戶籍制度的改革,打破農民就業保障城鄉二元形態。這也是中國城鎮化道路中存在的一個普遍問題。此外,雁鳴湖項目在基礎設施,特別是交通、環境及醫療教育等公共配套方面,也缺少明確的資金與政策扶持政策。朱邦賀呼籲,雁鳴湖致力於新型城鎮化本身是一種漫長的過程,政府應該扭轉“土地財政”的觀念,對產業導入的創新和鼓勵方面進行更多的政策扶持。制定針對新型城鎮化參與企業的鼓勵型調控措施,發揮企業的積極性和創新精神,大膽實踐,摸索出更多“接地氣”的新型城鎮化模式。

內容來自hexun新聞

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沈雅琪

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