沈雅琪

內容來自sina新聞

深圳首宗農村集體工業用地成交

  本報記者 陳淑亞 張鳳玲

  北京報道

  12月20日，深圳市首例原農村集體工業用地成功入市並成交。

  當天下午，在深圳市土地房產交易大廈，深圳市方格精密器件有限公司以1.16億元競得A217-0315宗地。該地塊位於寶安區福永街道鳳凰社區，面積14568.29平方米，建築面積69900平方米，規劃用途為工業用地(新型產業用地)，土地使用年期30年，準入產業類別為新一代信息技術通信終端設備制造業，掛牌起始價為人民幣1.16億元。據方格公司負責人介紹，該塊土地將建設研發型寫字樓及高端人才住宿公寓。

  按照深圳方格、鳳凰股份公司與深圳市規劃國土局簽訂的三方協議，地價款所得的70%為政府收益，30%劃歸原鳳凰村成立的鳳凰股份合作公司，同時鳳凰股份獲得該項目總建築面積的20%，由方格公司建成後移交鳳凰股份，作為配套物業，總面積13980平方米，其中食堂2000平方米，宿舍11980平方米。

  "這是質的突破，但並不是完全意義上的集體建設用地入市。"中國農業大學土地管理系主任朱道林告訴中國房地產報記者。

  破冰土地二元制意義重大

  深圳在經濟高速發展、快速城市化的進程中，率先遇到土地資源緊約束問題，用地供需矛盾突出，與此同時，原農村集體(尤其是特區外)實際占用大量土地，卻因土地權益不明晰、缺乏相關政策支持而無法入市。

  深圳市於2013年1月8日以市政府1號文件的形式出臺瞭《深圳市人民政府關於優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》及其6個配套文件(簡稱"1+6文件")。其中，配套文件之一《深圳市完善產業用地供應機制拓展產業用地空間辦法》(試行)提出，原農村集體經濟組織繼受單位符合規劃的工業用地可進入全市統一土地市場，並明確瞭相關交易方式和利益共享模式等內容。所以深圳市優先啟動寶安區鳳凰社區的試點項目，常務副市長呂銳鋒於8月27日赴鳳凰社區現場調研瞭"1+6文件"實施試點項目，現場辦公指導項目推進，並且制定瞭土地掛牌出讓方案原則"3:7分成加20%物業"的收益共享方式。

  "直接允許非公益性用地進入市場，這與城鄉土地二元制二律背反，但這是目前改革的方向。"全國人大代表蔡繼明告訴記者。

  "這也是深圳市巨大的突破，深圳市原集體工業用地入市流轉突破在於，其繞過須經征轉國有用地的傳統流程，隻需繼受單位亦即土地的實際使用方和國土部門簽訂補償協議即可實現土地的轉讓。既有利於緩解產業空間不足的問題，也有利於促進原農村社區發展轉型、推動特區一體化發展。"深圳市規劃國土局相關負責人告訴記者。

  部分面積用作



  宿舍公寓引爭議

  十八屆三中全會通過的《關於全面深化改革若幹重大問題的決定》明確提出，建立城鄉統一的建設用地市場，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價，建立兼顧國傢、集體、個人的土地增值收益分配機制等。"鳳凰社區農地成功出讓，高度契合三中全會精神，意義重大。"深圳市規劃國土局相關人士告訴記者，它推動瞭原農村集體建設用地入市，"雖然該宗土地並非法律意義上的集體建設用地，而是原農村集體經濟組織繼受單位實際占用的土地，但它入市為不同權利主體土地的同價同權開辟瞭新路，對於建立全國城鄉統一的建設用地市場具有借鑒意義。"深圳市相關負責人告訴記者。

  但這種創新舉動也引起瞭爭議，"鳳凰社區"土地出讓收益將按照相應比例由政府和原村集體共享，采取現金、物業等靈活多樣的利益分成方式，實現社區股份公司、企業、政府等多方共贏。"該地區以1.16億元成交，鳳凰社區可按30%獲得3480萬元，同時可無償取得20%的商用房性質配套物業13980平方米。但集體建設用地進行流轉是為瞭搞活經濟，最重要的是規劃其用途，土地的所有者是誰不要緊，但無論誰的土地都不能擅自亂用，而要按照用途管制來用。深圳市規劃國土局通過招拍掛將農村土地入市，這塊土地已經成為市場用地，然後在上面蓋房子，這個屬於商用房，實際很大部分用作瞭住宅用地，這個土地性質實質上起瞭變化瞭，這的確是個投資機會，但部分面積'變性'是否合法仍存在模糊空間，所以這種投資機會的風險很大，所以國土資源部應該盡快地制定相關政策監督集體建設用地入市的土地性質問題。"北京京鼎律師事務所律師杜兆勇告訴記者。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-23/10162549123.shtml