沈雅琪

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內容來自sina新聞

一線對話二手房到底好賣不好賣

  對比新政前，北京的二手房好賣不好賣？二手房中別墅、豪宅、剛需哪類產品更易成交？20%個稅買傢出還是賣傢出？對於諸多二手房疑惑，《安傢》記者約談瞭北京二手房熱點區域的鏈傢、麥田、中原和21世紀不動產四大代理行門店店長，聽聽他們的實操經驗。

  6月上旬，北京二手房交易延續瞭5月中下旬以來的回暖勢頭，成交量繼續回升。北京住建委公示的網簽數據統計顯示，2013年6月上旬，北京全市二手住宅網簽總量為2666套，比5月同期大幅上漲瞭76%。

  對比新政前，北京的二手房好賣不好賣？二手房中別墅、豪宅、剛需哪類產品更易成交？20%個稅買傢出還是賣傢出？對於諸多二手房疑惑，《安傢》記者約談瞭北京二手房熱點區域的鏈傢、麥田、中原和21世紀不動產四大代理行門店店長，聽聽他們的實操經驗。

  《安傢》：請您談談各自門店負責區域的市場特征。

  鏈傢地產新柏林愛樂東門店區域經理黃麗：我們門店負責東五環外管莊、常營片區。這個片區具有樓盤集中的特點，北京排名前20的樓盤，我們作業的半徑能達到3-5個。比如北京像素，是近期炒得最火的一個樓盤，好多外地人沒有購房資質，不得不買商住兩用房，買一層送一層，40-50多平米，均價3萬多；老項目柏林愛樂，小區較大，分4期6275戶，以一居二居為特點，德式建築，一居室還可以修改成小二居；萬象新天，以二居三局為主，密度較小，環境較好；北京新天地，一居二局為主，實用緊湊舒適，生活便利；遠洋一方， 園林較好，交通便捷生活便利。除此之外，該區域內也有一些公房，比如傳媒大學、二外語周邊，也有定福傢園等兩限房，所以這一區域樓盤較為密集。

  此外，這一片區配套較好。教育方面擁有劉詩昆幼兒園、中德雙語幼兒園、北京第二實驗小學、北京市第八十中學等學校；超市方面有如京客隆、歐尚、世百佳、美廉美等，以及龍湖長楹天街等商業配套，還有朝陽醫院分院。最主要的還是交通方便，雖然是五環外，但比一些城區還要方便。地鐵6號線開通後，使這裡直達朝陽門隻需7站地。地鐵的利好下，這一區域內租賃和二手房市場都表現得較好，二手房均價大約在25000-32000/平米，租賃市場方面，一居室大概在2500-3500元。

信貸銀行好過二胎年息  21世紀不動產陶然亭區域高級經理邵海濤：我們門店主要針對陶然亭區域。業務輻射范圍內的樓盤，有較新的樓盤，也有老房子，差距較大。較新的樓盤包括：一瓶、朱雀門、房屋二胎 房屋二胎銀行借款缺錢急用哪裡借錢富力信然亭、中海紫禦公館等。二手房價位基本上都是5萬以上。老項目二手房大概均價是每平40000-45000。三環的西羅園以外才有40000以下的房源。其中，有些項目靠近陶然亭，可以觀湖，價位更高，大概在每平米10萬左右。

  在這一區域買住宅的基本上都是剛需。有買房後作為子女婚房的，也有北京當地拆遷戶拆遷後重新買房的，比如菜市口中信城開發時一些拆遷戶不願意離開這裡，就重新在附近買房。主要是看中瞭陶然亭公園以及周邊成熟的配套設施，基本上老北京比較喜歡這個區域。其他產品方面，目前在這一區域買住宅投資的較少，投資的基本上選擇商鋪、寫字樓等。寫字樓的均價大概在每平35000元，比如富力摩根。底商基本上6-8萬之間，40年產權。買寫字樓投資的基本上全款較多，主要是買來開公司或做生意。

  麥田房產朝陽公園店菁英店經理何新海：本門店覆蓋瞭全北京最適合居住的區域朝陽公園版塊，這土建融苗栗三義土建融裡環境優雅，配套設施完善，空氣質量非常好，高端人群居多。門店服務的社區包括：棕櫚泉國際公寓、公園大道、觀湖國際、泛海國際、博雅園、亮馬名居、東山墅等。樓盤特點鮮明，因為朝陽公園西路土地資源的稀缺，西路的樓盤都比較小，每個社區都非常安靜。價格區間為300萬至3000萬之間。客戶基本上都是在國貿工作，打算長期在北京居住的中老年人。在這一區域購房的都為改善型客戶和對區域認可的自住客戶。

  北京中原三級市場部中關村片區區域經理周雷：我所負責的區域位於海淀中關村，樓盤情況較為復雜，既有大型社區、白領公寓、高端寫字樓，又有公房，包羅萬象。雖然位於四環內，但與僅一橋之隔的萬柳相比房價還是公道很多，寫字樓在3.5萬，公寓住宅4-5萬。寫字樓基本都是投資客戶，公寓以剛上班的白領為主，普宅普遍樓齡較長，以在周邊的剛需客戶為主。

  《安傢》：大傢都很關心目前的二手房市場在新政的作用下是不是不好賣瞭？這種政策變動對於門店的經營影響大嗎？

  鏈傢地產新柏林愛樂東門店區域經理黃麗：在我看來，跟2008年金融危機和2010年限購剛剛實施之時相比，本輪新政的影響相對小很多。2010年的5月，是這麼多年來影響最大的一個月份，當時常營片區一個月隻賣出瞭幾套房。相比之下，現在的市場要好很多。因為4月月初打不瞭網簽，5月份交易量較4月份相比，有瞭一個漲幅。經過幾輪的調控後，買傢賣傢都更加謹慎，比如有些客戶通過網絡看中一套房子，會先後詢問幾個經紀人，問這個價格是不是最低的，會多方比較後才出手。賣傢也是這樣。

  鏈傢地產是看長不看短，很多經紀人已從事這個行業好多年，也已經習慣瞭國傢出臺各種政策。無論政策如何變化，總歸還有人要買房賣房，有這個市場存在，這是不會改變的事實。

  21世紀不動產陶然亭區域高級經理邵海濤：我從2007年開始做這一行，做瞭6年多瞭，08年金融危機時影響較大，那時候都沒有人出來看房子，跟那時候相比今年的形勢好多瞭，有人看房子也有成交。新政後二手房市場多少會受一些影響，特別是4月到5月中旬這1個半月的時間內，二手房受到的影響較大。但從5月下旬開始，二手房市場有瞭一定的回暖。其中，滿5年唯一的房子成交比較快。還有一些售價較高的房源，雖不滿五年，但買傢也不怕交稅，照樣有交易。

  對中介來說，影響還是有限，小公司才會出現關店情況，基本上大公司都很少關店。我們公司不僅僅做二手房，我們還代理一手房和商業，比如底商類商鋪、寫字樓等，成交量也較多，所以對我們的影響有限，人員方面跟原來相比也都比較正常。

  麥田房產朝陽公園店菁英店經理何新海：目前政策對二手房還是有一些影響，影響的主要是高昂的稅費對客戶購房心理造成瞭很大的負面影響，從而拖緩瞭客戶做決定的速度。誠意的房東會降價出售，而並不著急賣房的房東就不出售瞭，總體而言房價受到的影響微乎其微。在門店的業務調整方面，我們主要推薦房東比較誠意出售並且有意願降價的房源，或者受政策影響比較小的房源。

  我個人從事這一行已經5年瞭，我覺得目前的中介公司經過多番政策的洗禮後，對新出臺政策不會很敏感。任何市場下都會有人買房子，未來北京的二手房空間還非常大，畢竟北京是中國的首都，這裡居住著全中國最有能力的人群。

  北京中原三級市場部中關村片區區域經理周雷： 此次新政指向性很強，其核心內容就是20%個稅，以一個300萬買入，500萬出售的房子為例，僅個稅一項就高達40萬，比新政前多出35萬，對老百姓的震撼可想而知，在這之前稅金都是小錢，但突然變成一個重要的參考依據，現在免稅已經成為經紀人日常銷售的招牌武器。受政策影響較大的還是4月份，經過一個月的沉淀，部分心理較成熟剛需客戶開始躍躍欲試，也直接導致在5月份較4月成交量大幅提升，以我們門店為例，成交額較上月大增40%。

  加重客戶業主博弈，新政後未購房的老百姓紛紛寄希望於政府打壓樓市，然後自己以低價入市，買到自己誠心的房子，但問題是房源掌握在業主手中，多數賣房的業主手裡掌握的不隻是一套房源，所以"不著急賣"是他們最常說的一句話，而且業主經歷過歷次調控，心態相對成熟，堅信調控與他無關，市場終會接受，所以很少有拋售的業主出現。客戶想低價買，業主不讓價，加重瞭客戶和業主原本脆弱的關系，使博弈白熱化。

  從業7年，經歷過大大小小無數次調控，每次都號稱是史上最嚴厲，但往往堅持不瞭多久，最終會被市場所接納，變成越調越高。所以，我們分析此次調控影響較為有限，會逐漸被市場吸收和接納。我們會經常做一些應景的小培訓，所以此次新政也是做瞭很多功課，現在目標客戶群主要以年輕人剛性需求為主。

  《安傢》：近期成交的二手房交易特征是什麼？

  鏈傢地產新柏林愛樂東門店區域經理黃麗：我從2007年1月開始在鏈傢工作，感覺今年的3月是這麼多年來業績最高點，網簽和簽約量都是最好的。大概完成往年4、5個月的量。而在房價方面，媒體上"房價普漲，業主毀約"等誇大報道，導致瞭購房者的恐慌心理。其實，真實的情況是：業主的報價漲瞭，但真實的成交價並沒有報道的那麼高。我們也不希望市場暴跌暴漲，而希望有一個平穩的市場行情。

  4月份開始市場開始冷淡，其實是有原因的，4月初做不瞭資格審核，由原來5個工作日出結果改為10個工作日。因此，事實上，4月的市場成交量並沒有媒體所說的那麼恐怖。畢竟還有市場，總會因為有孩子或者工作地點變動，導致一些業主賣掉原來的房子重新買房，也有一些老人賣掉原來房子後養老旅遊，從而造成交易量的上漲。現在的成交量肯定不能跟3月比，也存在一定的議價空間，但跟往年相比，市場行情其實還不錯，算不上太好，但也並不算差，價格呈現平穩發展的態勢。

  21世紀不動產陶然亭區域高級經理邵海濤：3月份成交量不錯。現在滿5年唯一的房子不多，有些業主已提高報價，漲幅就是按照未滿5年應交的稅費。在議價空間方面，主要看業主的心理，著急賣房的，或賣房後要重新換房的議價空間會大一些。跟以往相比，現在購房者觀望的較多。

  一個突出的特點是，現在的交易時間比原來有所延長，主要原因在於：4月1日起，在海淀區已經試行一年半的存量房交易服務平臺，將在西城、豐臺、石景山、房山、門頭溝、平谷、懷柔、延慶、密雲和經濟技術開發區復制拓展。包括海淀區在內開辦存量房交易服務平臺的區縣，都得執行一套房源審核流程。區縣房屋行政主管部門會根據房屋登記簿或權屬檔案核查，確認房屋的物理狀況和權屬信息，等到核驗通過並賦予惟一核驗編號後，售房人方可在服務平臺進行房源發佈、網上簽約、轉移登記等後續手續。這就意味著，交易時間將從原來的10天左右延長到20天左右。

  麥田房產朝陽公園店菁英店經理何新海：目前大面積、高標的房源成交非常活躍，因為這些客戶群體看中的主要是優質的房源，稅費對於好房子和高房價來說分量還是輕一點。

  總體來看按照北京二手房市場目前的總體量，年成交25萬套應該是正常范圍。顯然，目前北京近三個月二手房住宅月均交易不足萬套即便是相比新政前也是明顯偏低的。這其中新政起到瞭明顯作用，交易的提前透支和差額個稅的交易成本導致交易量被大幅壓制，在價格上也起到延緩瞭房價的快速上漲的作用。但是在限購政策不變的情況下，雖然阻止瞭投資投機型需求入市、但也同樣為剛需帶來不便。二手房同新房不同，房源供給量主要由業主大眾心理決定，土地價格租賃價格都在上漲，人民幣外升內貶，大眾缺少更好的投資獲利渠道，近幾年的房價又始終處於波浪上漲狀態，市場所積累的大眾信心和經驗已經形成規模。這也造成業主惜售，顧客積極趁早買的投資觀念。新政後，市場交易量從低谷逐月遞增，價格短期也沒有無下降可能，照此趨勢發展，房價仍將水漲船高。壓制市場交易以期望降低房價並不是最好的辦法，盤活市場交易，降低市場對於購房的期望收益，房價才不至持續升溫。

  北京中原三級市場部中關村片區區域經理周雷：我們做瞭一個關於房價的統計，相比往年今年3月份以來市場並沒有出現暴漲，價格較為平穩，穩中小升。剛才我已經提到，觀望氛圍異常濃厚，近期成交以小戶型自住剛性需求為主，大戶型成交量下降明顯。業主豐富的"被調控"經歷讓議價很難進行。

  中國人自古以來就把房子看得很重，錢少買小的，有錢換大的，甚至借錢也得給兒子買套房子，幾乎一生都在和房子打交道；又因為國人投資渠道單一，很難接觸到國外的投資機會及眾多的金融衍生品，所以買套房子保值增值是大傢的共識，也正是因為投資的特性導致大傢有錢都往樓市裡紮，買房的人越來越多，房價自然水漲船高，房子已經成為中國人最重要的不可或缺投資品。一味的加稅式調控；頻出的地王，造就出瞭貴出面包的面粉；再加上土地的稀缺性，這些都註定瞭房價的上漲，雖然不會像09年一樣野蠻生長，但這輪上漲是肯定的，而且後勁依然很足。

  《安傢》：你們經手的二手房如何處理20%個稅？

  鏈傢地產新柏林愛樂東門店區域經理黃麗：我遇到的案例中，最高的交稅是50萬，是"萬象新天·天際高爾夫"的一套169平米的房子，業主買的時候才幾千元每平，現在出售價是2萬多。有些業主覺得稅費高，不願意降價，就選擇瞭出租。但有些業主需要把原來房子賣掉後重新買改善性住房，因此必須賣房。

  其中，有些業主存在一定的誤區，覺得自己的房子滿5年瞭，就可以報一個較高的價格，在這種心態下，導致房子很難出售，因為客戶並不買帳。因此，業主若真心想賣房，可以看看我們公司的網站，上面有這幾年真實的簽約實際價格。

  21世紀不動產陶然亭區域高級經理邵海濤：交稅的不是太多，現在交易中滿5年唯一的房子較多一些。在交易中，20%的稅基本上購房者交的比較多。不過，有些有錢的購房者也不在乎那個稅費。之前我們交易瞭好幾套朱雀門的房子，200多平米，總價大概在1500萬-2000萬之間，購房者總計花瞭200萬左右的稅。此外，一些小戶型交稅的也有，中海紫禦公館的房子，還未滿5年，二手房過戶價跟新房價之間差額並不多，業主也比較能接受。

  麥田房產朝陽公園店菁英店經理何新海：北京都在堅定的執行，其他城市不清楚。實際交易過程中大傢都是按照20%去進行交稅的。

  北京中原三級市場部中關村片區區域經理周雷：這項政策在技術和實施上沒有難度。其實20%個稅一直存在，隻是之前有變通，客戶可以自己選擇按全額1%或者差額20%繳納，新政取消瞭自選，變成強制推行。很多人擔心如此高的稅金會抑制成交。大傢不必擔心，之前中關村一套寫字樓新政前6萬稅，新政後100萬稅，經過一段時間客戶也會接受，我預測以後的稅金會逐漸轉化為房價的一部分，被眾多買傢所接受，當然，這個過程不會很愉悅。

點擊報名：8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-22/12252305661.shtml

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