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內容來自sina新聞

一房二賣 合同被判無效

  法院認定業主和第二份合同買方惡意串通 侵犯第一次買房者合法權益

  地址：東華西路某大廈某房

  業主：梁某

  購買時間：2004年12月

  2007年4月，張某林口土地貸款與梁某簽訂《房屋買賣合同》，約定梁某將該房屋以74萬元出賣給張某。

  2011年7月29日，梁某和陳某簽訂《存量房買賣合同》，約定梁某將涉訟房屋出售給陳某。

  一審認為第二份合同雙方當事人系惡意串通，判決確認第二份合同無效。

  二審法院維持原判

  本報訊 (記者徐一斐 通訊員楊婷、戴鵬)一套房屋，兩份買賣合同，第一份合同買方將業主和第二份合同買方訴至法院。近日，越秀區法院對該案作出一審判決，認為第二份合同雙方當事人系惡意串通，判決確認第二份合同無效。兩被告不服提出上訴，二審法院予以維持。

  第一次賣房：

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房貸第二順位  總價74萬 收10萬定金

  梁某是廣州市東華西路某大廈某房的屋主。2004年12月，他與案外人廣州某房地產公司簽訂《商品房買賣合同》，購買房屋。

  2007年4月，張某與梁某簽訂《房屋買賣合同》，約定梁某將該房屋以74萬元出賣給張某，交付房產之日期為2007年8月1日。合同規定：張某應支付定金10萬元給梁某；如果一方違約，另外一方為追究違約責任而產生的律師費用由違約一方承擔等。

  2008年2月，張某與梁某簽訂《補充協議》，約定在雙方交易完成以前，自簽署補充協議之日起，張某每月支付梁某500元作為保證金，直到上述物業房產證出證為止。同時，梁某必須在涉案房屋出證十天內與張某到房地產交易中心辦理遞件過戶手續。

  2011年7月7日，廣州市國土資源和房屋管理局將涉訟房屋的產權登記在梁某名下。梁某拿到瞭房產證。

  第二次賣房：



  屋主和人串通辦理過戶

  但梁某隨即二度賣房。2011年7月29日，他和陳某簽訂《存量房買賣合同》，約定將涉訟房屋出售給陳某，該房地產以現狀售予買方，買方或其代理人已認真查勘和瞭解該房地產的情況；交易價為81萬元，交付使用的時間為賣方收齊樓款當天。

  隨後，二人辦理過戶手續。8月11日，廣州市國土資源和房屋管理局將涉訟房屋的產權登記在陳某名下。此時，之前的買傢張某已經住進瞭涉訟房屋裡。得知屋主二度賣房後，他將屋主和第二份合同買方訴至法院。

  審理過程中，張某申請對涉訟房屋以2011年8月11日為估價時點的市場價值進行評估，評估結果為：交吉市場價值1805146元，不交吉市場價值1263593元。即房屋的實際價值遠高於第二份合同的交易價格。屋主可能是蓄意低價賣房毀約。

  庭審中，陳某確認購買涉訟房屋前，並未實際查勘房屋現狀，並稱另以現金支付的方式向梁某支付瞭購房款25萬元。梁某予以確認。

  一審：房屋再次出售 有違誠信原則

  越秀法院經審理認為：梁某與張某自願簽訂的《房屋買賣合同》，是雙方的真實意思表示，為有效合同，雙方均應依約履行。梁某擅自與陳某簽訂《存量房買賣合同》，另行將涉訟房屋再次出售，有違誠信原則，侵犯瞭張某的合法權益。

  法院查明：一、陳某在未查勘涉訟房屋的情況下，卻在與梁某簽訂的《存量房買賣合同》中訂明"已認真查勘和瞭解該房地產的情況"，同時付出巨額現金購買該房屋的行為，有悖常理。二、陳某稱所付的房款中有25萬元以現金方式支付，雖然梁某予以確認，但大額款項以現金方式支付，顯然有違交易習慣。三、經評估，梁某、陳某以81萬元進行交易，屬明顯不合理的超低價。四、梁某、陳某在另案審理過程中，故意隱瞞涉訟房屋已交付張某使用的實際情況，騙取法院出具民事調解書，並企圖通過法院的強制執行，收回已交付給張某的房屋使用權。

  因而，越秀法院確認梁某、陳某之間存在惡意串通的事實。梁某、陳某的行為已經嚴重損害瞭張某的合法權益，雙方簽訂的《存量房買賣合同》應為無效。梁某、陳某應將涉訟房屋的所有權變更、恢復登記到梁某名下。

  鑒於此，一審法院認為原告訴請合法、合理，均予以支持。兩被告不服原審判決向廣州市中級人民法院提出上訴，被駁回。

  法官：裁判重點是第二份合同效力

  本案裁判的重點是第二份房屋買賣契約的效力。在法院認定契約的效力後，因契約產生的物權變動的結果如何處理。

  本案中，一、二審法院在審理過程中，都認定梁某和陳某簽訂的《存量房買賣合同》存在惡意串通的情形，故兩級法院均依法確認梁某和陳某簽訂的房屋買賣契約無效。

  雖然梁某與陳某就涉案房屋辦理瞭產權登記手續，不動產已發生轉移，物權變動產生公示的效力。但促使物權變動產生的債權行為被法院認定無效，則所有權轉移的合法性當然不存在，故所有權轉移的行為應予撤銷或當然無效。所以，兩級法院均依法判決梁某和陳某應共同將涉案房屋的所有權登記至梁某名下。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-15/08072731413.shtml

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